DIE PRESSE: Wer bietet mehr?

07 Jul 2008 Bisher kein üblicher Vertriebsweg für Liegenschaften – durch eine Neuregelung der „freiwilligen Feilbietung“ könnte sich das ab 2009 ändern.

Auf dem Kunstmarkt sind Auktionen eine Selbstverständlichkeit, und auf diversen Internet-Plattformen rittern Bieter um fast alles, von Büchern über Wohnlandschaften bis zu Autos. Liegenschaften an den Meistbietenden loszuschlagen, ist in Österreich dagegen unüblich, sieht man von Zwangsversteigerungen ab. Nach dem Willen des Gesetzgebers soll sich das bald ändern: Die „freiwillige Feilbietung“ soll zu einer attraktiven Alternative zum herkömmlichen Liegenschaftsverkauf werden.

Derzeit handelt es sich dabei um ein gerichtliches Verfahren, das vom Notar als Gerichtskommissär durchgeführt wird. Und das kaum jemand in Anspruch nimmt: Im Schnitt gibt es landesweit zehn freiwillige Feilbietungen pro Jahr.

Ab 1. Jänner 2009 ist das Gericht nicht mehr dafür zuständig, sondern nur noch der Notar. Mit der Abwicklung des Feilbietungsvorgangs kann der Verkäufer auch einen Rechtsanwalt, Makler oder gewerblichen Auktionär beauftragen, der dafür lediglich eine Haftpflichtversicherung nachweisen muss. Das Verfahren soll damit wirtschaftsnäher und praxistauglicher werden. „Das war ein Wunsch des Marktes“, sagt Udo Weinberger, Präsident des Verbandes der Immobilientreuhänder (ÖVI). Geeignet sei die neue Veräußerungsform „auch für die Standard-Eigentumswohnung“, sie werde aber zunächst wohl primär im Anlagebereich zum Tragen kommen, bei Zinshäusern oder Gewerbeimmobilien. Und bei sehr hochpreisigen privaten Objekten.

Preise oft zu hoch

Gewisse Vorteile hat ein solches Verfahren durchaus. „Die meisten Verkäufer überschätzen den Wert ihrer Liegenschaft“, berichtet der Grazer Immobilien-Sachverständige Fritz G. Piwetz. Sie setzen den Kaufpreis oft noch höher an, um einen Verhandlungsspielraum zu haben. „Aber dann bleiben meist die Interessenten aus.“ Früher oder später werde das Objekt zum Ladenhüter, „und am Ende muss man unter dem Marktwert verkaufen“. Gehe man dagegen „von unten nach oben“ vor, könne man den wahren Wert der Immobilie besser ausloten.

Piwetz bietet ein sogenanntes Lizitverfahren an, das der neuen Feilbietung ähnlich ist und ebenfalls unter der Aufsicht eines Notars durchgeführt wird. Der Rufpreis basiert auf einem Sachverständigengutachten. Der wesentliche Unterschied zur Feilbietung: Damit das Eigentum auf den Meistbietenden übergehen kann, muss ein Kaufvertrag abgeschlossen werden – der Verkäufer kann immer noch Nein sagen. Beim neuen Feilbietungsverfahren genügt dagegen die Amtsbestätigung des Notars, damit der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden kann. Der Verkäufer kann das nur verhindern, wenn er sich vorher die Genehmigung des Verkaufs vorbehalten hat.

Bei der Realkanzlei Dr. Koch kann man ebenfalls jetzt schon um Liegenschaften mitbieten. Für die Teilnehmer an Auktionen gibt es fixe Besichtigungstermine, bei denen sie auch den Kaufvertragsentwurf erhalten. Zum Bieten trifft man sich beim Notar, den Wert des Objekts bestimmt auch hier ein Gutachten. „Wenn der Wert 100 ist, fangen wir mit einem Rufpreis von vielleicht 80 an“, erzählt Geschäftsführer Eggert Koch.

Daneben wickelt die Kanzlei auch Bieterverfahren ab, bei denen die Interessenten zunächst einzeln Angebote abgeben können. Die Meistbietenden schaffen es in die Endrunde, zu der man sich ebenfalls persönlich trifft.

Während Piwetz sein Verfahren für „jede beliebige Liegenschaft“ anbietet, konzentriert sich Koch auf hochpreisige Objekte. Dass Feilbietungen noch gewisse Imageprobleme haben, räumt er ein: „Viele Verkäufer glauben, es könnte der Eindruck entstehen, sie müssen ihr Haus versteigern.“ Auch weil der Rufpreis unter dem Schätzwert angesetzt wird, habe so mancher Bedenken. „Durch das gegenseitige Überbieten bekommt man aber meist mehr als bei einem normalen Verkauf.“ Jedenfalls realistisch seien 100 bis 120 Prozent des Schätzwerts.

Wer ist qualifiziert?

Das neue Feilbietungsverfahren könnte durchaus zum Imagewandel beitragen, und die Branche hat an dem neuen Gesetz wenig auszusetzen. ÖVI-Chef Weinberger kritisiert lediglich die Einbeziehung der gewerblichen Versteigerer in den Kreis jener, die Feilbietungen durchführen dürfen. Denn die üben ein freies Gewerbe aus, brauchen also keinen Befähigungsnachweis. Und hatten in Österreich bisher nur mit beweglichen Sachen und nicht mit Liegenschaften zu tun. Solange sich nur die renommierten Auktionshäuser in dem neu eröffneten Markt tummeln, sollte das kein Problem sein – aber dabei müsse es ja nicht bleiben.

Immobilien-Sachverständiger Piwetz sieht einen weiteren Risikofaktor: „Wenn etwa ein Makler die Feilbietung durchführt, muss er auch die Feilbietungsbedingungen ausarbeiten, der Notar kontrolliert nur. Besser wäre es, wenn ein Jurist die Ausarbeitung übernimmt.“ Denn dabei gehe es oft um heikle rechtliche Themen, wie Hypotheken oder Reallasten.

04.07.2008 | 21:47 | CHRISTINE KARY (Die Presse)